賃貸マンション経営において、管理会社は重要なパートナーです。
管理会社の良し悪しによって、収益性や入居者満足度に大きな差が出ます。
目次
収益で差が出る3つのポイント
賃貸経営の収益は、主に以下の3つで決まります。
② 家賃を維持・向上させる
③ 適切な運営・管理
この3つすべてに関わるのが管理会社であり、
管理会社の違いが、そのまま収益の差になります。
② 家賃を維持・向上させる →維持・向上のための提案力
③適切な運営・管理 → 運営・管理の質により、入居者満足度へ影響
本コラムでは、管理会社の種類ごとの特徴や選び方のポイントをわかりやすく解説します。
管理会社の種類別｜メリット・デメリットを比較
賃貸管理会社は大きくいくつかのタイプに分かれ、それぞれ特徴があります。
施工会社がそのまま管理を行うケース
良い点
• 物件の設計・施工を理解しているため、構造や設備に即した対応ができる
• 引き渡し時からのデータや履歴を持っているため初期対応がスムーズ
• 大手の場合、管理システムや保証制度が整備されている
注意点
• 開発・施工が主業務のため、オーナー向けの細やかな運営支援が弱い場合がある
• サービスが画一的になり、個別の改善提案が少ないことがある
賃貸仲介（リーシング）主体の会社
良い点
• 部屋付けに強く、広告・内見対応など実務に長けている
• 仲介ネットワークが広く、早期成約が期待できる
注意点
• 仲介業務が中心のため、管理業務が兼務になりやすい
• 管理の細部（巡回報告・長期修繕計画等）が弱い場合がある
管理を主要業務とする専門会社
良い点
• 管理業務に特化しており、対応品質が高い
• 報告体制や長期修繕計画などが整っている
注意点
• 中小規模の会社が多く、規模によっては部屋決めが弱い場合がある
• 会社ごとにレベルやサービスの差が大きいため、事前の確認が必要
サブリース（家賃保証）業者
良い点
• 家賃収入が安定する
• 一括管理のため、手間が軽減される
注意点
• 借り上げ家賃が市場家賃より低く設定されるため、条件の精査が必要
• 解約条項や借り上げ家賃の改定条項など、契約内容の確認が重要
管理費の落とし穴｜安さだけで選んではいけない理由
管理会社を比較する際、多くの方が管理費に注目されます。
しかし最も注意すべきは、「見た目の管理費に惑わされないこと」です。
例えば、
• 管理費が安い → 人員体制が薄い可能性
• 一見安い → 修繕費や原状回復費が高額
といったケースもあります。
賃貸経営で最も重要なのは空室を減らすことです。
例えば家賃5万円の場合、
• 半年間空室 → 30万円の損失
• 1ヶ月で成約 → 5万円の損失
となります。
管理費が多少高くても、
早く決められる会社の方が結果的に収益は高くなるケースは非常に多いです。
企業理念・対応姿勢の確認
管理会社を選ぶ際は、企業姿勢も重要です。その会社がどのようにオーナーや入居者と向き合っているかを確認しましょう。
入居者はオーナーにとって大切なお客様です。
入居者を大切にする会社は、結果的に物件価値を守ります。
• 入居者対応の考え方
• クレーム対応の姿勢
• オーナーの利益と入居者満足のバランスをどうか考えているか
管理体制の確認ポイント
管理体制も必ず確認すべき項目です。
分業制（リーシング担当、修理担当、事務担当など）
メリット
• 専門性が高く、担当ごとに業務が確立されているため業務漏れが起きにくい。
注意点
• 責任の所在が分かりにくい場合がある
一物件一担当制
メリット
• 責任が明確で柔軟な対応が可能
注意点
• 担当者のスキルの差が直接サービス品質に影響する
重要なのは「自分の物件に合っているか」です。
• 誰がどの業務を担当するのか
• 緊急対応のフロー
• 報告頻度
まとめと選び方のコツ
管理会社は長期にわたり付き合う重要なパートナーです。良い管理会社に出会えれば、代替わりしても長期的に良好な関係を築けます。逆に管理会社を頻繁に変えると入居者対応に混乱が生じ、入居率や評判に悪影響を与えることがあります。
• 空室対策力
• 収益改善の提案力
• 管理体制
• 企業姿勢
これらを総合的に見て判断することが重要です。
管理会社選びは、慎重に比較・検討することが賃貸経営成功の鍵となります。
管理会社の見直しをお考えの方へ
もし現在、
• 空室が長引いている
• 管理会社の対応に不満・不安がある
• 収益を見直したい
と感じておられる場合は、
一度、現在の運営状況を整理してみることをおすすめします。
管理会社でありながら賃貸オーナーでもある立場から、
オーナー様と同じ目線で運営状況を確認し、改善の方向性をご提案しています。
その物件、まだ収益を伸ばせる可能性があります。
まずは現状を整理しながら、改善の方向性を一緒に考えてみませんか。
最後に、管理会社に確認すべきチェックリストを掲載させていただきます。管理会社の見直しをお考えの際にお役立てください。
• 空室対策の具体的な取り組み（広告・仲介ネットワーク・内見対応）
• 原状回復費の基準・見積もり提示方法
• 修繕・緊急対応の体制（24時間対応の有無）
• 報告頻度（入金・修繕・退去・申込）
• 管理費の内訳（基本費用・業務委託範囲・追加費用の有無）
• 入居者保険・家賃保証制度の内容
• 解約・契約更新時のルール(条件設定の方法)
• 管理受託契約書・各種報告書の開示
このチェックをすべて説明できる会社かどうかが判断基準になります。
本コラムが、管理会社選びの参考になれば幸いです。
