今回は、初めての一人暮らしのために賃貸物件を借りようと考えている方に向けて、【初期費用】についてご説明するコラムになります。
実際に物件情報を見始めると、「家賃以外にも色々と費用がかかる」ということに驚きませんでしたか?
私は正直に申しますと、色々と想定外の出費がたくさんあり、困りました。さらに細かく振り返りますと、新しい家具の購入、不用品の処分などなど、新生活が落ち着くまでって結構お金がかかるんですよね。自炊をはじめるまでは外食費も掛かりますし、自炊に必要な調味料や調理器具を揃えるのも意外と費用がかかりました。

そこで、初めての新生活を夢見る方の「必要なお金ってどれくらいなの?!」という疑問の参考になるように、それぞれの費用についてご説明し、実際に入居者募集中のお部屋を参考にした具体的な金額まで出してみたいと思います。

初期費用とは?

まずは【賃貸マンションを借りる契約時】に必要な費用の事を【初期費用】といいます。つまり、賃貸契約が成立した時点で支払う費用の事です。【決済金】と呼ばれます。

ちなみに【手付金】という風習については、今では採用している会社は少ないと思います。
というのも【手付金】は申し込み時に預かっても、もしキャンセルになった場合、返金しなければいけないものなのです。実際、ポポラートの物件も【手付金】は不要です。

但し、契約を交わした後の【キャンセル】は出来ません。契約書に署名捺印をし、仲介会社・大家さん側に渡した後は、まだ入居をされていない場合であっても、キャンセル不可となります。
じゃあどうなるのかというと、契約書に記載されている内容によりますが、例えば「解約予告が2ヵ月前」と書いてあるなら、2か月分の家賃等を支払わなければならなかったり、短期解約違約金が必要となったりしますのでご注意ください。

初期費用の内容とは?

では初期費用の内訳を挙げてみましょう。

敷金(保証金)…家賃の1~3ヵ月分
礼金…家賃の1~2ヵ月分
当月分と翌月分の家賃・共益費…合わせて最大2ヵ月分
火災保険料…契約内容により1~2万円くらい
家賃保証会社加入料…家賃の50~100%
仲介手数料…上限は家賃1ヶ月分+消費税
その他…入居前クリーニング代・鍵交換代など

※駐車場を契約される場合は、駐車料金にプラスして、駐車場契約手数料が別途かかる物件もあります。
※自転車やバイクを停められる場合は、駐輪代やバイク駐輪代が必要となる場合があります。
※水道代を毎月定額制で支払う契約内容の物件もあります。

一般的にはこんな感じです。
お住まいになる地域によっては【敷金】【礼金】ではなく、まとめて【保証金】と呼ばれる場合もあります。京都では【敷金】【礼金】の文化が根強く、特に【礼金】が高い傾向にあると言われています。
それぞれを説明しますね。

① 敷金について

もしもの時のために、大家さんに預けておくお金、保証金のことです。家賃の未払いなどのトラブルが生じなければ、基本的には退去時に全額返却されます。ただし、契約書に【敷引き○円】という特約が明記されていた場合は、その○円を差し引かれた金額が返却されます。

2017年6月2日に公布(2020年4月1日より施行予定)された改正民法には、「敷金は契約終了後、賃貸物件を明け渡す際に、未払い分の家賃や、修繕費などにおける賃借人の負担分を差し引いた金額を返還しなければならない」という旨が明記されています。

つまり、よほどの事がなければ預けておくだけの、却って来るお金と考えて差し支えないでしょう。

② 礼金について

こちらは大家さんへの謝礼になります。つまり、敷金のように後から戻ってきません
地域性があり、【保証金】の一部として勘定される場合もあります。契約書に【謝礼として○○円引き】という内容が書かれていたら、それが礼金と同じ質のものになります。

ペット可の物件は【ペット礼金】が必要だと明記されているものや、「ペット飼育をする場合は礼金UP」と書かれている場合もあります。

【敷金・礼金】と【保証金】が同時に請求されることってあるのだろうか?と気になったので現場のスタッフに確認してみました!
「名目は違いますが【敷金・礼金】と【保証金】は同じモノなので、同時に請求されることはないです。同じように、敷金の中に【謝礼として○○円敷引】と書かれている場合、礼金が同時に発生することはありません。もしもそのような記載があったら、質問して明確にしておいたほうがいいです」とのことです。みなさん、契約書はきちんと読みましょうね!

お部屋探しサイト ポポラートにも、敷金礼金が0円の物件が増えてきました。その理由についてはこちらのコラムをお読みください。

③ 当月分と翌月分の家賃・共益費について

【家賃】はお部屋を借りる代金です。【共益費】とは、借りるお部屋以外にも使う共用廊下やエントランス等の管理メンテナンス費用の事です。【管理費】と明記されている場合もあります。

基本的に、家賃・共益費等の毎月決まった金額のお支払いが必要なものは【前の月に行なう】ものです。(駐車場・駐輪場代や、定額水道代等)
つまり、4月分の家賃・共益費等は3月に支払い、5月分の家賃・共益費等は4月に支払うというシステムになります。それが【翌月分】という表記になります。

そこにプラスして、契約開始日(鍵を貰う日)~翌月までの家賃が必要になります。入居月はひと月の家賃から日割り計算で算出されます。例えば3月10日に入居するのなら、残り22日分の家賃の支払いが必要となります。つまり、ひと月分の家賃÷31日×22日分で計算すると【当月分】の家賃になります。

なるべくこの費用を抑えたい方には裏技があります。
月初め、つまり<1日>に契約開始すると、<当月分>のみになるのです。(<2日>に契約開始すると、4月なら<残り29日分の賃料>と<5月分の賃料>が必要になります。)

もっと詳しく知りたい方はこちらのコラムをお読みください。

④ 火災保険料について

火災等を起こしてしまったり巻き込まれてしまったりした場合、お部屋の修理費用や家具家電の再購入の費用を、自分や大家さんが負担しなくてもいいように加入するのが【火災保険】です。

お住まいの広さや用途、事故があった場合に支払われる保険金の金額等によって保険料は変わります。
一般的には、賃貸マンションの契約期間に合わせて火災保険の期間も設定されることが多いです。つまり、マンションの契約期間が2年であれば、火災保険も2年で期間満了となることが多いということです。期間満了となった後には、再度、保険料の支払いが必要となります。

ポポラートに載っている物件では、火災保険料+24時間365日緊急対応サービスをまとめた【ベルヴィクラブ】に入会していただいています。日常で使えるお得クーポンや無料ご招待イベントも付いてきます。2年毎に会費が必要となります。

「火災保険って絶対必要なの?」という疑問をお持ちの方はこちらのコラムを読んでみてください。

⑤ 家賃保証会社加入料(家賃保証委託料)について

【家賃保証会社】とは、契約者様が家賃を支払えない場合に、代わりに大家さんに家賃を立て替えて支払ってくれる会社のことです。
加入料(保証委託料)を支払ったからといって、家賃を支払わなくてもいいわけではなく、あくまでも一時的な立て替えなので、立て替えてもらった家賃は保証会社にきちんと支払わないといけません。

これまで入居者様が怪我や病気・仕事の都合など、色んな事情で家賃が支払えなかった場合、大家さんは【連帯保証人】に代わりに支払っていただくように連絡することが通例でした。
家賃をきちんと支払っていただくために、大家さんによっては契約時に、連帯保証人は親族でなければいけない・近くに住んでいないといけない・一定の収入以上が必要、等々の厳しい条件を求められました。そのため、お部屋探しのお客様にとっては、引き受けてくれる人を探すのが意外と大変であったり頼みづらかったり、ということが起こっていました。
それらを解消するため、【家賃保証会社】に加入して、家賃滞納が発生した場合に保証会社が代わりにくれるというシステムは、大家さんにとっても、入居者さんにとっても良いシステムで、最近増えてきています。

家賃保証会社は数多くありますが、基本的には大家さんから指定される保証会社に加入していただく形となります。加入に際しては審査があります。入居時だけでなく、1年か2年毎に保証料が必要となります。保証会社によって保証料が違いますので、契約前に確認するようにしましょう。

ポポラートに掲載されている物件には、【グリーン保証】と記載されていますが、これは「グリーン保証という保証会社に加入してください」という意味です。連帯保証人ありの場合、賃料等毎月支払う料金の総額の40%、連帯保証人なしの場合は80%が保証委託料となります。連帯保証人なしを希望されても、審査において、連帯保証人を立ててくださいと言われる場合もあります。
このグリーン保証は、2年間家賃を一度も遅れられずに支払われた場合、更新時の保証委託料が引き下げられ22,000円になるというシステムをとっているところが特徴です。(家賃の支払いが遅れたことがある場合は、2年毎に入居時と同じ保証料が必要となります。)

もっと詳しく知りたい方は、こちらのコラムを参考にしてください。

⑥ 仲介手数料について

【仲介手数料】とは、物件の貸主(大家さん・オーナー様)と借主(入居希望者様)の間に立って手続きを行う時のサポートに対する報酬になります。価格の上限は、家賃1ヵ月分+消費税と宅地建物取引業法において定められています。

2019年8月に、東京地裁から「仲介手数料は0.5ヵ月分が原則である」という内容の判決が出たことで話題となりましたので、誤解の無いように少し詳しくお話しますね。
まず、法律で定められている部分は以下になります。

宅地建物取引業法(報酬)第四十六条
第四貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。
(最終改正令和元年八月三十日国土交通省告示第四百九十三号)

これをなるべくわかりやすく説明しますと、
・仲介手数料の上限は家賃1ヵ月分+消費税の金額である
・仲介手数料は賃貸物件を貸す側・借りる側の双方から受取れる
・その上限の中で、半分ずつ(0.5ヶ月分+消費税)を双方から受取れる
承諾を得ていたら、半分ずつでなくても良い(上限は変わらず)

という内容が書かれています。
話題となった裁判の争点は、4点目の「承諾を得ていたら」という点だったようです。

仲介手数料をなるべく安くしたいとお考えの方には、お部屋探しサイト ポポラート のご利用をおススメします。ポポラートに載っている物件は仲介手数料無料です。

仲介手数料無料の理由が気になる方はこちらのコラムをお読みください。

⑦その他…入居前クリーニング代・鍵交換代などについて

例えば、お部屋探しサイト ポポラートに載っている物件では【スマイルパック】という名前で、エアコンのクリーニング、盗聴器が付けられていないかどうかの調査等を行っています。

鍵交換代は玄関の鍵を替えるための費用になります。値段は鍵の種類にもよります。鍵のシリンダー部分を交換するタイプや、ドアノブごと交換するタイプ等があります。
カードタイプの鍵の場合はカードーキーの磁気設定をその部屋用に設定するため、「カードキー設定料」等の表記になっている場合もあります。

具体例をピックアップ!

さて、①~⑦が一般的に【初期費用】と言われ、賃貸契約時の決済金として支払わなければいけないお金です。中には学割が利くものもあります。

立地や築年数や間取りによって、家賃などの値段は大きく変わってきますが、リアルな金額を知っておきたいですよね。
2020年3月現在ポポラートに載っている賃貸物件情報の中から【一人暮らし向け】の間取りで、<安めの家賃の部屋高めの家賃の部屋>と2つのパターンで計算してみましょう。
※契約開始日は日割りがややこしいので、1日に設定し【当月分のみ】で計算させていただきます。
※駐車場・駐輪場代は入れません。
※合計金額はあくまで目安になります。実際の契約内容によって誤差が生じる可能性がありますのでご了承ください。

【1】第8長栄ヴィライースト305号室(京都)



山科駅から徒歩10分・築31年・6帖ワンルーム・3階・角部屋・南向き・ユニットバス・インターネット無料・オートロック・モニター付きインターフォン・エアコンあり
家賃/32,000円、共益費/3,000円、定額水道料/2,000円

敷金/なし…0円
礼金/なし…0円
当月分と翌月分の家賃・共益費/当月分のみ…37,000円
火災保険料/【ベルヴィクラブ】…21,600円
家賃保証会社加入料/【グリーン保証】…22,000円
仲介手数料/ポポラート経由のご契約なら…0円
その他/スマイルパック…20,000円
    カードキー設定料…15,000円(税込)

合計/115,600円

【2】アスール江坂3rd 1106号室(大阪)



江坂駅から徒歩5分・築12年・8帖1K・11階・南向き・バストイレ別・インターネット無料・家具家電付き・オートロック・モニター付きインターフォン・宅配ボックス・エアコンあり
家賃/67,000円、共益費/6,000円

敷金/なし…0円
礼金/家賃1ヵ月分…67,000円
当月分と翌月分の家賃・共益費/当月分のみ…73,000円
火災保険料/【ベルヴィクラブ】…21,600円
家賃保証会社加入料/【グリーン保証】…28,800円
仲介手数料/ポポラート経由のご契約なら…0円
その他/鍵交換代…10,000円(税別)

合計/200,400円

実際に入居者募集中の京都・大阪のお部屋の情報で計算してみたところ、【初期費用】は約12万円~約20万円必要だと出ました。参考になりましたでしょうか。

まとめ

契約の時にこれだけの金額を一気にまとめて払わなければいけない、というのは負担に感じてしまう方もいますよね。引越し業者の代金も、家具家電の購入も必要なのに……と。
ポポラートでは、この決済金をクレジットカードで支払うことができます!また、毎月の家賃をクレジットカードで支払うことも可能です。決済時に必要な現金は減りますし、クレジットカードのポイントも貯まるので賢い節約方法かもしれません。
※一部の物件は家賃のクレジットカード払いが不可の場合もあります。ご了承ください。
詳しくはこちらをお読みください。

ちなみに、良いお部屋を見つけて「明日この部屋に引っ越したい」となっても、「それは無理です」と言われると思います。というのも、通常は入居審査があったり、必要書類を揃えたりすることに時間がかかることからです。
いつ頃からお部屋探しをしたほうがいいのか、契約審査等に必要な書類とは何か等をまとめて書いているコラムもありますので、参考にどうぞ。

賃貸マンションのお部屋探しをしていく中で、「初期費用を抑えたい!でもそもそも初期費用って何?」という疑問をお持ちの方へ向けて、一般的なお話と、お部屋探しサイトpopolatoに記載されている物件でシミュレーションしてみました。
初めてのお部屋探しは不安もたくさんあるかもしれませんが、これから数年間暮らすであろう我が家探し、ぜひ楽しんでくださいね。

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記事公開日:2020.03.02
京都・滋賀・大阪・名古屋のお部屋探しはpopolato
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