波さんは、賃貸マンションの管理会社へ入社して、１年と少し。二級建築士の資格を持っており、会社が所有している物件の設計デザインの部署に所属している。上席の一級建築士と部長の3人だけの小さなチームだが、仕事量は多い。リノベーション・リフォームに関するマルチタスクで日々駆け回っている部署だ。
しかも、責任者である部長は設計の専門家ではなく、図面も引けない。そのため、指示は基本的に感覚的で、大まかなイメージで出してくる。その曖昧な指示を明確にしていく作業も地味に大変だろうなぁと傍目に見て取れた。
新人である彼女の主な担当作業は、パソコンを使って図面を引いたりデザインプランを作成したり、取り寄せたサンプルと睨めっこしたり。たまに現地へ赴き調査もしている。初めて自分で壁紙を選んだ部屋に入居者が決まった時は、嬉しそうにしていた。
ミッション1「1DK2点セパレートの間取りを1K3点セパレートへ変更せよ」
そろそろ年の瀬だねという寒い日。部長が波さんのデスクまでやってきた。要件はとある部屋のリノベーションについて。部長は現状の間取り図を手にこう言った。
「このマンション、オートロック付きで防犯カメラも設置されているし管理人も常駐していて、セキュリティ面がしっかりしていると思います。だから入居希望者の、特に女性にアピールしたいのです。でも今は男性の入居者が多くて……」
間取り図を見てみると、少し古いタイプの間取りだ。
「やはり、洗濯機を室内に置けない【ベランダ洗濯機置き場】であること、と洗面所が独立していない【2点セパレート】という点がネックだと思います。そこを改善して1Kの3点セパレートにしてください。」
部長は物腰柔らかく、大まかな指示を残して去っていった。
波さんは考え込んだ。壁紙やキッチンなどの設備を自分のセンスで選ぶ仕事は何件かやってきたが、間取りを変えるプラン案を任されたのは初めてだった。
一人暮らしの女性にアピールできる部屋つくり。波さんは実家暮らしだが、確かに一人暮らしを始めるならセキュリティのしっかりしたマンションがいいな。と考えた。ターゲット層と自身が近いから、部長はこの仕事を任せてくれたのかもしれない。
手元に残された間取り図をじっくりと見てみる。部屋の広さは約25㎡だ。
坪数で言うと7.56坪 、帖で言うと 16.14帖の広さ。これは一般的には1K、つまり個室一部屋+キッチンに適している広さである。しかし間取り図では1DK、つまり個室一部屋+ダイニングキッチンとなっている。
DKに洗濯パンを設置して洗濯機を室内に置ける形にすることも可能だ。しかし更にトイレ・洗面所・お風呂と水まわりを3点に分けるとなると、その分の広さがまた必要になる。
洋室にはベッドやテレビなど置きたい家具も多いだろうから、ある程度の広さは確保しておきたい。間取りを1DKから1Kへ変更してくれと言われたのは、これらの点からだろう。
でも、そもそもどうして1K向きの広さなのに、この間取りなのだろうか？5帖の洋室と4帖のDKでは、広さのバランスも悪くなってしまっている気がする。
「どうして1DKなんだろう……？」
波さんがつぶやくと、隣のデスクにいた一級建築士、上村さんが答えた。
「1Kの間取りよりも、1DKの間取の方が家賃を高く設定できるからじゃないかな。1Kと1DKでは、イメージが変わるでしょ？1DKの方が人気あるんだよ。」
たしかに、パッと聞いただけだと1DKの方が広そうに聞こえるかもしれない。同じ広さでも間取りによって家賃設定が変わるのか、なるほど。と思った。
上村さんはそのまま家賃と工事費のバランスについて話し出した。
「古い建物だったら高額な費用をかけてスケルトン（設備・壁や天井を解体して何もない空間にすること）にして、間取りも一から組み立て直す場合もあるけど、今回のマンションは鉄筋コンクリート造の築30年かぁ。建物の寿命としてはまだまだ現役だね。かといって築30年のマンションの家賃相場を考えると、いくら綺麗で高性能に生まれ変わったとしても、そんなに高い家賃には出来ないと思う。」
「わかりました。なるべく使える物は残して、費用を抑えたプランを考えてみます。」
その後、波さんが間取り図や資料と睨めっこしている姿を見て、
「そういえば、入社してもう1年経つねぇ。」と上村さんはほほ笑んだ。
「部長からの依頼もレベルアップしたね。」
その言葉に、波さんは姿勢を正したように見えた。
早速現状確認をしに行ってみると、やはり間取りだけでなく建具なども少し古いタイプだった。細かく念入りに測定し、写真を撮り、現地を後にした。
その後、波さんの作成した新しい間取り図は指示通り【ベランダ洗濯機置き場】と【二点セパレート】を改善する為に【洗濯機のおける洗面脱衣所】を新設し、3点セパレートにしたものだった。そして浴室とトイレはそのままの設備を利用して費用を抑える。
5帖しかない洋室を6帖に広げ、クローゼットの位置を変えた。キッチンはファミリー向けの大きさ、3口コンロを置ける巾1650サイズだったが、この部屋は一人暮らしに向けた1Kだ。ワンサイズ落とし、2口コンロが置ける巾1500サイズに変更し、その横に冷蔵庫を置けるスペースも確保した。
6帖の洋室に、大きめクローゼット。2.5帖のキッチンに、洗面脱衣所・お風呂・トイレの3点セパレート。バランスの取れた3点セパレートの1Kの間取りになった。
ミッションクリアかのように見えたが、このプランを見た部長からの返答は「変更指示」だった。
「この間取りだと、改修費用はおそらく150万円はかかるだろうと思います。そうなると家賃を1万円上げなければ費用の回収が出来ないのですが、この部屋でその家賃では入居希望者は現れないと思います。」
と部長は言った。
実際に上村さんが取ってくれた見積もりも、おおよそそれくらいの値段だった。新人の波さんは、まだ見積もり依頼の仕事はしたことがない。どの工事にどれくらいの費用が掛かるのか、正直、見当もつかなかった。
部長は間取り図などの作成は出来ないが、改修や改装の経験から工事費等の概算価格は図面を見ただけで大体分かるらしい。この経験値の差が、大きく出る結果だった。
「3点セパレートを希望する入居者層は広い洋室を望まれることが多いので、洋室をもう少し広くすることは可能ですか？」
「部屋全体は25㎡しかありません。洋室を広くしようにも、他のキッチンや洗面脱衣所をこれ以上狭くすることは出来ません。トイレとお風呂も、費用を抑えるために現状のまま利用するつもりです。」
波さんと部長の攻防戦はしばらく続いたが、
「賃貸マンションの改修・改装は、費用対効果を第一に考えないといけません。」という部長の言葉の前に、彼女は何も言えなくなった。
「例えば、賃料を5000円上げることが可能な部屋なら、改修にかける費用は75万円（5000円×12か月÷8％）です。これで利回り8％を確保できます。」
費用対効果・利回り……どれだけいい間取り図案を作れたとしても、費用が赤字になってしまうのなら、この案はボツなのだ。数字の壁が、高くそびえ立った。
波さんの困った様子を見て、上村さんが助け舟を出した。
「私たちの仕事は、家賃収入がしっかり確保できるコスパの良い部屋を作ることだからね。」
大きくうなずいた部長を見て、上村さんは続けた。
「室内に洗濯機を置けることと、3点セパレートにすること、優先順位はどちらでしょうか？25㎡だと、洋室を広くしたうえでどちらも叶えるのは、確かに難しいと思います。」
部長は5秒ほど考え込んだ後、こう答えた。
「セキュリティ面とセットでアピールできるのは、室内に洗濯機が置けることですね。」
ミッション2「2点セパレートのまま、コスパの良い部屋にせよ」
選んでもらえる部屋つくりという理想と、家賃収入という現実。今回のミッションでは、このバランス感覚が大事になってくるようだ。波さんは没になったプランを頭の中から押しのけ、新しいプランを考え直すことにした。
情報を整理してみる。
方法：洗濯機置き場を室内に作る
注意事項：家賃を抑えるため、費用の節約をすること。
【セキュリティを気にする女性】に選んでもらえる部屋つくり。間取りや設備・内装のことだけでなく、家賃も含めて【選んでもらえる】という視点をしっかりと意識して考えてみた。
今回の場合、工事費が一番かかるのは水道管の移動や新設だ。つまり問題は洗濯機置き場をどこに作るか、という点。給水管は胸元あたりまで立ち上げなければいけないし、排水管は水の流れを考えて勾配を付ける必要がある。他の水場となるべく近い所に作った方が管も短くて済むなど、同時に考えなければいけないことが多発する工事なのだ。
費用面を考え、キッチンの横に洗濯機置き場を新設することにした。冷蔵庫スペースが背面になって離れてしまうが、冷蔵庫と洗濯機の位置を逆にしてしまうと、途端に費用が跳ね上がると上村さんから教えてもらった。女性の一人暮らし、お給料の相場から考えても、ここは費用を抑えるプランの方がいいだろう……。
波さんは何度も「費用対効果」という言葉を頭の中に思い出し、抑えるところはしっかり押さえたプラン作りに努めた。そうして出来上がった最終プランがこれだ。
洋室とDKの間の扉には、大きく開けて部屋を一体化させることができる【2枚片引き戸】を採用した。その戸は光を通す素材で、DKにも外の明かりが届き明るい部屋になるようにした。玄関と浴室には大きな鏡を設置し、エアコンは古かったので取り替えた。インテリアのポイントカラ―は水色、アクセントクロスは大人ナチュラルをイメージして選んだ。
洋室は6.2帖へ広げ、クローゼットを撤去、DKは3.7帖に。窓の手前に物干しポールを取り付け、室内干しが出来るようにした。キッチンは巾1350サイズの2口コンロ、横に洗濯パン。その背面側に冷蔵庫を置くスペースと、可動棚とハンガーパイプを設置した。
特に可動棚のあたりには気を使ったつもりだ。部屋を広くするために収納を撤去してしまった分がマイナスにならないよう、イメージパースで使用例も作成してみた。
この最終プランで、ようやくOKが出た。部長の中では若干予算オーバーだったようだが、そのまま工事を進めてくれた。
新しく生まれ変わった部屋の出来上がりを楽しみにしていたが、改装工事終了と共にすぐに引っ越しが行われ、直接見ることは出来なかった。なんと改装中に女性の（！）入居希望者の方から申し込みが入ったらしい。部長が嬉しそうに教えてくれた。
「部屋の写真って誰か撮ってくれてますかね？」
「ああ、たぶん営業さんが撮ってるんじゃないかな？」
入居者が決まり、空室を無くすことが第一目的の部長は、改装後の部屋には興味が無さそうだった。営業さんが撮ってきてくれたリノベーション後の写真を見て、波さんは「ミッション完了」と小さくつぶやいた。
次回のミッションは「管理人室を貸せる部屋へと改装せよ」です。お楽しみに！
